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    叶檀:2011保障房资金漏洞达万亿
    来源:南阳搜房网  浏览次数:3802
    保障房是新一轮房地产调控的重要抓手,目标是让中国房地产回到市场与保障的双轨制上。

        2月24日,全国保障性安居工程工作会议在北京召开,保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书,将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。比去年的保障性住房开工量590万套大增72%。

        政府用强硬的行政手段传递出建设保障房的决心,仅有决心是不够的,还要有资金、有土地、有监管机制。

        保障房的本质是政府补贴低收入阶层住房难,保障房建设资金缺口极大。据测算,共需投资约1.4万亿元,相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。保障性住房资金来源的构成主要包括土地出让金收入、地方公积金增值收益、中央财政补贴以及地方财政的机动财力、。去年2010年全国土地出让金总额达2.7万亿元,10%即2700亿元,不容忽视的是,去年是我国土地出让金疯狂上升的年份,同比增幅高达70.4%,如果房地产市场恢复正常,一年可以提取的土地出让金在2000亿元。截至2010年8月,中央财政去年年初安排的692亿元和追加安排的100亿元保障性住房建设资金,已全部下达,加上地方公积金增值收益,保障房缺口仍然高达万亿,需要地方政府想辙。

        地方政府大规模的基建、各地的福利负担加上中间层层剥皮,元气大伤,初步预测今年地方政府债务负担将上升到12万亿以上。

        因此我们会看到债务转嫁与数字注水的过程。

        所谓债务转嫁,主要通道恐怕是以政治任务为借口向银行尤其是地方政府能够主导的地方商业银行贷款,银行在监管压力与地方政府的双重压力下,开始再次转嫁过程,就是不断做大资金要求上市,同时要求成立保障房的房地产信托基金以分担沉重的压力。最终资本与货币市场会成为主战场。

        资本市场运作未尝不可,如将信托打包以REITs的方式集民间资金在证交所上市,我国香港地区就有这种做支。有媒体披露,2010年,在上海、天津等地保障房REITs方案已报国务院审批,有望2011年获批,但关键问题是保障房REITs收益能否足额支付,如房租是否可以按时收缴纳入收益池。如果一些地方的保障房住户拒绝交租,那么所谓的资本市场集资就会成为骗钱的同义语,其风险比美国的次贷更高。

        其次是减少土地供应量千方百计提高土地价格,对土地出让价款中的10%偷工减料,以保证每年略有增长。日前召开的广州两会,根据广州市财政局公布的数字广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元,比2009年增长了40.9%,预计2011年广州土地出让金收入达到646.5亿元,比上年增收190.8亿元。有网友计算,2010年市本级国有土地使用权出让金收入314.9亿元,其中安排17亿元用于保障房建设,仅占卖地收入的5.4%;2011年预计市本级国有土地使用权出让金收入为502.5亿元,预算用于廉租房支出为24亿元,仅占卖地收入的4.7%,对10%的土地出让金用于保障房建设的国家规定打半折处理。

        更令人担心的恐怕是数据注水。由于资金土地无法保证,地方政府通过大拆大建加大保障房中棚户区改造等拆迁房的比例。复旦大学陈杰先生指出,上海统计局报告2010年上海市场化(除去保障房)新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米,但这是第一次发布这种口径的价格。其中“经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米(占2010年的43.6%),比上年增长15.4%”,上海2009年保障房销售面积为639万平方米,占当年住宅销售面积为21.8%,另据《中国统计年鉴2010》,2009年上海销售经适房只有0.19万平方米,即上海所谓保障房都是动拆迁安置房。“保障房”被拆迁后安置房占去大头,无助于增加房地产供应。政府大拆大建,提升了GDP,提升了土地价格,他们保了被拆迁人的房,数据上格外漂亮,对需要保的不属于拆迁范围内的无房户作用不大。一手建、一手保,以后将成为数据注水常态,不仅上海,其他依靠土地财政的城市恐怕很快会有样学样。

        防止保障房在数据上注水,最好的办法是将拆迁房在保障房中单列开来,让真正的新增保障房一目了然。最后,并非最不重要的是,立即停止建设寻租不断的经济适用房,让享受机关、国有企事业单位低价经济适用房红利的人在交易时补足差价,为保障房尽一份力。

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