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    什么是无效转租合同
    来源:南阳搜房网  浏览次数:3886

      《城市私有房屋管理条例》规定,承租人将房屋擅自转租,出租人有权解除租赁合同。 《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的,出租人有权终止合同,并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定,但在无效转租房屋的法律责任上,只规定了行政处罚和刑事责任,并没有无效房屋转租的民事责任,或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,房屋承租人未经出租人同意而转租房屋,出租人有权解除房屋租赁合同,这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为,直接违反租赁合同的约定,破坏了出租人对承租人的信任,损害了出租人对房屋的所有权或处分权,造成房屋在客观上形成多层次占有,从而使得房屋的毁损程度的可能性加重,增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是,如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下,已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定,是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点,就是承租人对他人房屋的使用收益,这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的,这种使用收益如果是基于无效合同而取得,也应该属于返还的标的。

      合法转租是承租人经过出租人同意,将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下,擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定,民事行为被确认为无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      就无效房屋转租合同的当事人来说,承租人在订立房屋转租合同时,应该了解转租人是有转租房屋的权利,订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此,转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方,其转租行为往往具有两种主观心理状态,其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租,二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以,无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。

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