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    8月上海二手房持续下滑
    来源:南阳搜房网  浏览次数:3810

      尽管调控新政一直在推进,近期调控信号依旧从紧,包括第三套房也全面停贷,但二手房交易及价格并未出现明显震荡。在盘整近4个多月之后,市场刚性需求引导观望松动,成交量有回升之势。根据上海中原地产门店反映,进入8月份,门店来客量及交易频次仍维持了7月底的温和水平,但惜售心态回潮,不少价格谈判遇阻。同时,网上房地产上的数据显示,全市二手住宅挂牌量也全线下降。8月1日,上海二手住宅的挂牌量为13.74万套,到8月15日,数据显示为13.42万套,至8月22日则下滑至13.15万套,挂牌收紧持续发展。从各区域看,供应量基本呈现出全线回落态势,其中浦东供应量的萎缩幅度最大,主要是由于南汇区域大幅下降影响,半月时间南汇挂牌量减少幅度达到20%左右。

      上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,虽然被称作"史上最严厉"调控,但市场心态和承受能力显然并非前几次调控可比,加上调控推进过程中的多重音调,显然影响到了楼市的发展轨迹。楼市的数据表现也再次印证了本轮调控中买卖双方心态的敏感和僵持力量的强大。信贷政策的收紧制约了需求的释放,但并没有对市场供应方特别是捂盘囤积者带来太多心理压力,因此看到供应与价格上的多重反复。这一局面的持续发展,有可能导致管理层重新驱动一手新房市场的拉动作用或直接对二手囤积者施加压力。短期来看,这两方面的准备都还有一定不足,故短期内此类纠结难有改变。

      首先就浦东区来看,二手房成交较活跃的川沙板块,虽然位置较为偏远,但有轨道交通2号线延伸段的到达,高性价比仍然带来大量需求,首次置业的刚性需求比较关注。由于板块去年曾经受到迪士尼乐园落户影响,投资客大量进入,板块房价严重透支,去年部分楼盘二手房价格攀升至23000元/平方米。在4月中旬新政出台之后,投资客集中放盘,处于全市领跌区域,板块二手房价格降至16000-19000元/平方米,因此受到大量自住需求开始入市。由于板块目前在售新盘只有两个,城市绿洲花园和鼎鑫名流世家,销售价格均在21000元/平方米以上,因此板块内的二手房成为刚性需求的主要供应,特别是价格在15000-16000元/平方米的物业市场需求较大。经过新政之后近4多月的消化,投资客换出,入住率逐步提高,板块二手房挂牌房源基本被市场消化一空。供应存量明显吃紧,而且板块价格也逐渐恢复到新政出台前的价格水平。

      就中心区域的黄浦来看,供应方面,新建商品房中,整个区域仅四个新盘在售,靠近滨江区域的外滩九里和绿城黄浦湾,销售价格分别为100000元/平方米和85000元/平方米。由于户型面积较大,总价较高,整体销售情况不佳。另外南黄浦板块目前有两个项目在售,分别为明日星城和黄浦丽园,售价分别为36000元/平方米和45000元/平方米。由于明日星城价格相对较为实惠,近期成为板块逆市热销的亮点。周边二手房业主一手楼盘的支撑,业主对后市看涨预期更加强烈,当前二手报价也愈发坚挺。板块二手房目前市场价格28000-32000元/平方米,但业主惜售心理明显加强,部分撤牌,同时议价空间也开始下降,因此板块交投速度放慢。但区域内大量需求仍被抑制,部分刚性需求客户特别青睐低价房,少量低于市场价格的特价房源成交速度仍比较快。

      近期二手房市场的跳价、惜售现象再现,业主议价空间开始下降。此外,部分开发商一再推迟开盘时间,除对后市的不确定之外,资金链比较充裕,僵持能力并未因调控受损也是重要原因。一二手供应方均期待坚持至市场全面回暖,届时推盘上市即能高价热销。如此发展格局,对管理层调控智慧与决心提出了新的考验。

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